Immobilier : l’accès public aux prix de vente donne l’égalité des armes entre les particuliers et l’administration fiscale

Le contribuable est moins démuni lors d’une contestation sur la valeur de son bien, estiment Jean-Yves Mercier et Jean-François Desbuquois, du Cercle des fiscalistes

Le 24 avril, la direction générale des finances publiques a ouvert une nouvelle application sur le Web (à l’adresse suivante : https://cadastre.data.gouv.fr/dvf) permettant à quiconque d’accéder librement à la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF). Sont ainsi mises à disposition de tous, l’ensemble des informations concernant les valeurs foncières ayant été déclarées à l’administration fiscale à l’occasion de toutes les mutations à titre onéreux (ventes, échanges…) intervenues au cours des cinq dernières années, ce qui représenterait un référentiel d’environ 15 millions de transactions.

L’internaute y trouvera notamment :

• le prix de vente et la date de transaction des biens, bâtis ou non bâtis,
• leur descriptif : nombre de pièces, surface, numéro du lot, etc.
• et la géolocalisation, grâce à une interface dédiée exclusive : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

L’administration libère ainsi l’intégralité des informations qu’elle était jusqu’alors seule à détenir de façon aussi complète. De nombreux usages sont envisageables. Pour un particulier, le plus immédiat sera certainement d’être en mesure de mieux évaluer le bien qu’il envisage d’acquérir ou de vendre.

Un autre intérêt réside dans la possibilité, désormais offerte aux redevables, de disposer de l’intégralité des mêmes informations que celles dont bénéficie l’administration fiscale. Ce point présente une importance particulière pour ceux qui feraient l’objet d’un redressement sur la valeur d’un immeuble au titre de l’impôt sur la fortune immobilière, d’une succession ou d’une donation.

 

En effet, l’article 666 du code général des impôts (CGI) dispose que les impositions en la matière sont assises sur la « valeur » des biens. La jurisprudence a précisé qu’il s’agit de la « valeur vénale », qu’elle définit comme étant le prix normal qu’accepterait de payer un acheteur quelconque n’ayant pas de raisons particulières de convenance de préférer plus particulièrement le bien, objet de l’imposition, à d’autres biens présentant des caractéristiques similaires.

La méthode d’évaluation dite « par comparaison »

Plus spécifiquement, la valeur vénale d’un immeuble doit s’apprécier en tenant compte de sa situation de fait et de droit au jour du fait générateur de l’impôt, ainsi que de ses caractéristiques particulières. Doivent notamment être retenues :

• les caractéristiques matérielles de l’immeuble telles que son lieu de situation, son standing, sa qualité de construction, l’étage, l’état d’entretien, ses équipements… ;
• ainsi que ses caractéristiques juridiques : existence ou non d’un bail, de servitudes, ou de contraintes résultant des réglementations applicables…

Lorsque le contentieux fiscal porte sur un bien qui n’a pas été vendu (ce qui est souvent le cas pour l’impôt sur la fortune immobilière [IFI], ou les successions), la valeur du bien considéré ne ressort pas d’une transaction réelle avec un tiers. Il convient alors de procéder à une « évaluation », opération purement intellectuelle qui consiste à reconstruire abstraitement la valeur qu’aurait pu avoir le bien s’il avait été vendu.

La jurisprudence considère que la méthode d’évaluation à appliquer en priorité en pareille circonstance est celle dite « par comparaison ». Elle consiste à rechercher le prix de transactions réellement intervenues dans une période assez proche du fait générateur de l’impôt, portant sur un nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires, en fait ou en droit, avec celui dont la valeur est contestée.

Dans le cadre d’un contentieux de valeur, il est donc primordial de pouvoir disposer du maximum d’informations sur les mutations de biens comparables intervenues dans les années précédentes.

Egalité sur les informations

Or, jusqu’à présent, seule l’administration avait accès à l’intégralité des informations, mais non le redevable. Dans le cadre de la procédure, elle devait certes produire ses références, pour permettre au redevable de les analyser et le cas échéant de tenter de les contester. Mais, sauf recherches personnelles délicates, le redevable ne pouvait en général pas reconstituer l’ensemble du panel dont disposait l’administration. Un doute pouvait donc subsister sur le point de savoir si le vérificateur n’avait pas choisi les références les mieux à même de justifier son redressement, c’est-à-dire les plus élevées, et s’il n’existait pas d’autres mutations qui auraient permis de les pondérer, ou même de les contredire, dont le redevable n’avait pas connaissance.

Désormais, le redevable, ayant accès aux mêmes informations que l’administration, pourra beaucoup plus facilement vérifier si les ventes alléguées sont les plus pertinentes. Par exemple, il arrive qu’au sein d’une même rue, les immeubles édifiés sur une portion ou un trottoir soient plus fortement valorisés que les autres. Si les références opposées au redevable portent toutes sur des mutations intervenues sur des biens situés dans la meilleure partie, alors que son bien se trouve au contraire situé dans l’autre, l’évaluation menée sur cette base risque d’aboutir à un résultat excessif. Connaître l’existence d’une autre vente intervenue dans la partie la moins valorisée, où se trouve précisément situé son bien, sera donc essentiel pour lui permettre de détecter cette erreur d’appréciation.

La simple consultation de la base ne lui permettra toutefois pas d’obtenir automatiquement la valeur précise de son immeuble. Les particularités de ce dernier susceptibles d’exercer une influence sur sa valeur, qu’elles soient juridiques (existence d’un bail, ou d’une indivision par exemple), ou matérielles (état d’entretien, notamment), devront donner lieu à une correction. A noter enfin que l’ouverture de la base permettra aussi au redevable de rédiger plus précisément ses déclarations d’impôt sur la fortune immobilière, ou de succession à l’avenir.

Jean-Yves Mercier(Membre du Cercle des fiscalistes) et Jean-François Desbuquois(Membre du Cercle des fiscalistes)

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