Soutenu par les municipalités, ce mode d’accession sociale à la propriété permet de faire nettement baisser les prix.
Manon, enseignante, et son compagnon, informaticien, envisageaient l’achat à Bagneux (Hauts-de-Seine), leur ville, d’un appartement neuf sur plan. Mais le projet prend du retard et, comme ils s’étaient inscrits comme candidats à l’achat auprès de leur mairie, ils reçoivent, par mail, une autre proposition bien plus intéressante : au lieu de 56 m2 qu’ils auraient payés 264 000 euros, ils peuvent, toujours à Bagneux, acquérir 76 m2 pour 253 000 euros dans un immeuble qui donne sur un jardin public. « En plus, le plan est personnalisable, on a pu choisir la disposition des pièces et nous aurons deux terrasses de 12 et 6 m2, à l’est et à l’ouest, en rez-de-chaussée, comme nous le souhaitions », se réjouit Manon.
Ce petit miracle qui fait tomber le prix du mètre carré de près de 30 % est dû à une nouvelle formule d’accession sociale à la propriété qui dissocie terrain et logement, et entend combattre la spéculation immobilière en produisant du logement éternellement abordable, notamment dans les zones tendues. Un organisme foncier solidaire (OFS) acquiert le terrain grâce à un prêt à très long terme, ce qui permet d’en lisser la charge de remboursement sur quatre-vingt-dix-neuf ans.
L’acquéreur devient propriétaire du logement seul, ce qui explique son prix raisonnable. L’OFS loue le terrain aux habitants (ici, 2,54 euros par m2, soit, pour Manon, 194 euros par mois) et signe avec chaque habitant un bail réel solidaire (BRS) d’une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, qui précise les conditions d’accession et de cession future du logement.
Ressources plafonnées
L’accession sociale est réservée à des ménages aux ressources, évidemment, plafonnées. En zone A, par exemple, ce qui est le cas de Bagneux, un couple ne doit pas percevoir plus de 45 418 euros par an. Ils y élisent obligatoirement leur résidence principale ; en cas de vente du logement, les ressources du nouvel acheteur devront aussi être plafonnées et le prix de vente sera celui de départ, indexé selon les modalités inscrites au bail, souvent l’indice du coût de la construction ; le nouveau propriétaire bénéficiera d’un bail « rechargé », de même durée que le précédent. Le vendeur récupérera donc sa mise de départ, indexée mais sans autre plus-value.
« On ne connaissait pas cette formule, avoue Manon, et elle nous va très bien. Elle nous permet de vivre ici, dans 20 m2 de plus. Notre but n’est pas de spéculer mais de bien nous loger. » Seul inconvénient, selon elle : « Les banquiers ne connaissent pas les OFS, ce qui nous a obligés à emprunter à 2,3 % auprès de la Caisse d’épargne [une des rares banques qui connaissent ce système] au lieu de 1,6 % auprès de notre banquier. » Dans l’endettement, il faut aussi intégrer le loyer du terrain.
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Les offices fonciers solidaires gagnent du terrain en Île-de-France
