Lorsque le locataire arrête de payer son loyer, la situation peut virer au casse-tête pour le propriétaire. Ce dernier doit continuer à assumer les frais liés au logement notamment s’il a souscrit un emprunt pour son investissement locatif et prendre un avocat afin d’obtenir le paiement des sommes dues. « Il faut compter en moyenne 18 mois avant d’obtenir la sortie des lieux du locataire », explique Catherine Eleuche, directrice du service clients immobilier du courtier en assurance Solly Azar. La Fondation Abbé-Pierre estime que 155 000 procédures pour loyers impayés ont été engagées en 2016 suivies de 128 000 décisions d’expulsion.
Afin de garantir le paiement du loyer, les propriétaires peuvent demander une caution lors de la signature du bail. Une tierce personne, souvent les parents du locataire, s’engage à payer le loyer en cas de défaillance. Lors de la signature du bail, la caution doit faireprécéder sa signature d’une mention manuscrite exprimant de façon explicite la connaissance qu’elle a de son obligation et de son étendue.
Cette mention manuscrite n’est pas toujours facile à obtenir lorsque le logement loué ne se situe pas dans la même ville. La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), qui va bientôt être examinée au Parlement, devrait supprimer l’obligation de mention manuscrite et la remplacer par une signature électronique.
Des assurances spécifiques
A la place d’une caution, le propriétaire peut s’assurer contre le risque de loyer impayé avec des assurances spécifiques appelées « garanties loyer impayé » (GLI). Celles-ci sont souvent comprises dans la gestion locative assurée par l’agence immobilière. Si le propriétaire assume seul la gestion locative, il peut souscrire lui-même une GLI par le biais d’une compagnie d’assurance : il faut alors compter un montant compris entre 2 % et 4 % du loyer annuel.
Autre solution, gratuite, pour le propriétaire : souscrire une garantie Visale. Mise en place par le groupe Action Logement qui collecte 0,45 % de la masse salariale des entreprises de plus de cinquante employés, Visale assure sert de caution aux locataires qui cherchent un logement dans le parc privé. Ils doivent avoir moins de trente ans ou avoir pris un nouvel emploi depuis moins de six mois et être en période d’essai.
Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 500 euros par mois dans Paris intra-muros et 1 300 euros sur le reste du territoire. « L’avantage de Visale est que le dispositif est complètement gratuit, qu’il assure des locataires dont les assurances classiques ne veulent pas et il se souscrit en ligne très facilement sur www.visale.fr », explique Lucie Kahn, directrice générale de l’Association pour l’accès aux garanties locatives (Apagl).
Garanties élargies
A partir de fin mai 2018, les garanties de Visale seront élargies et couvriront 36 mois d’impayés de loyer tout au long de la durée du bail, contre les trois premières années seulement actuellement. « Mais les impayés de loyer s’accompagnent parfois de dégradations et celles-ci ne sont pas prises en compte par Visale », prévient Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). Les GLI proposent aussi de rembourser les frais de procédure, ce que ne propose pas Visale. Avant de souscrire une assurance loyer impayé, il faut donc bien comparer.
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Des dispositifs étendus pour s’assurer contre les loyers impayés
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